Antes de enamorarte de una casa conviene saber cuánto te prestará el banco. No hay una cifra oficial, pero todos los bancos miran lo mismo: qué parte de tus ingresos se llevaría la cuota, cuánto vale la vivienda y cuántos ahorros tienes.
Límite 1: la cuota frente a tus ingresos
Según el Banco de España, los bancos estiman que la cuota de la hipoteca no debe superar el 30-35 % de tus ingresos netos. Además, recomienda que todas tus deudas juntas (la hipoteca más el préstamo del coche, las tarjetas o las compras a plazos) no pasen del 40 % de lo que ingresas cada mes.
No es una ley, sino un criterio de prudencia, pero es el que usan los bancos para decidir. De hecho, la ley obliga al banco a evaluar a fondo tu solvencia antes de prestarte: tu empleo, tus ingresos actuales y futuros, tus ahorros, tus gastos fijos y las deudas que ya tienes.
Cuánto podrías pedir según tus ingresos
Suponiendo una cuota del 35 % de tus ingresos netos mensuales, una hipoteca a 30 años y un tipo de interés de ejemplo del 3,25 %:
| Ingresos netos al mes | Cuota máxima (35 %) | Hipoteca máxima | Precio de vivienda (80 %) | Ahorros necesarios (≈30 %) |
|---|---|---|---|---|
| 1.500 € | 525 € | 120.632 € | 150.791 € | 45.237 € |
| 2.000 € | 700 € | 160.843 € | 201.054 € | 60.316 € |
| 2.500 € | 875 € | 201.054 € | 251.318 € | 75.395 € |
| 3.000 € | 1.050 € | 241.265 € | 301.581 € | 90.474 € |
| 4.000 € | 1.400 € | 321.687 € | 402.108 € | 120.632 € |
Los ingresos son los del hogar: si pedís la hipoteca entre dos, se suman. Los “ahorros necesarios” son el 20 % del precio que no financia el banco más un 10 % aproximado de gastos de compra e impuestos. Con un interés más alto o un plazo más corto, la hipoteca máxima baja: con los mismos 2.500 € de ingresos, pero a 25 años, serían unos 179.555 € en lugar de 201.054 €.
Si ya tienes otras deudas
Las demás deudas se restan de tu capacidad. Por ejemplo, con 2.500 € de ingresos y un préstamo del coche de 250 € al mes:
- El 40 % de tus ingresos son 1.000 €. Si le restas el coche, te quedan 750 € para la hipoteca, en lugar de 875 €.
- Con esa cuota podrías pedir unos 172.332 €, es decir, 28.722 € menos que sin el préstamo del coche.
Si estás a punto de pedir una hipoteca, evita firmar otros préstamos o compras a plazos en los meses anteriores.
Límite 2: el 80 % de la tasación y tus ahorros
Los bancos no suelen financiar más del 80 % del valor de tasación de la vivienda, y muchos lo calculan sobre el precio de compra si es menor. Eso significa que necesitas ahorrado:
- El 20 % del precio que no cubre la hipoteca.
- Los gastos e impuestos de la compra: el ITP o el IVA, la notaría, el registro y la tasación, que suelen sumar en torno a un 10 % más. Te lo detallamos en la guía de gastos de compra de una vivienda.
En total, cuenta con tener ahorrado alrededor del 30 % del precio de la vivienda.
¿Y una hipoteca al 100 %?
Conseguir que el banco financie toda la vivienda es difícil, pero hay algunas vías:
- Aval ICO para jóvenes y familias: el Estado avala una parte del préstamo para que el banco financie hasta el 100 % del precio. Tiene límites de edad, ingresos y patrimonio. Te lo contamos en la guía del aval ICO.
- Viviendas de los propios bancos: a veces las financian por encima del 80 % para venderlas.
- Segunda garantía: hipotecar también otra vivienda tuya o de un familiar. Ojo: si no pagas, esa otra vivienda también responde de la deuda.
- Avalista: una persona que responde con su patrimonio si tú no pagas. Es un compromiso muy serio para quien avala.
Evita completar la entrada con un préstamo personal: suele tener un interés mucho más alto, suma a tu endeudamiento y puede hacer que el banco te deniegue la hipoteca.
La tasación, en tu mano
La tasación la pagas tú, pero puedes elegir el tasador: el banco debe aceptar cualquier tasación hecha por un tasador homologado por el Banco de España que no haya caducado. Caduca a los 6 meses desde que se emite, así que pídela cuando tengas la compra encarrilada.
Haz tus números
En el simulador de hipoteca puedes poner el precio, la entrada y tus ingresos netos: verás la cuota y qué parte de tus ingresos se llevaría, con un aviso si pasa del 35 %. Si dudas entre tipo fijo y variable, te ayudamos en la guía de hipoteca fija, variable o mixta.