Amortizar anticipadamente la hipoteca es devolver al banco parte del dinero antes de tiempo. Como los intereses se calculan sobre lo que debes, cada euro que adelantas deja de generar intereses durante el resto del préstamo. La pregunta es qué hacer con ese ahorro: bajar la cuota o terminar antes.
Tu derecho a amortizar
La Ley 5/2019 de crédito inmobiliario te permite devolver toda o parte de la hipoteca en cualquier momento. Además:
- El contrato puede exigirte avisar antes, pero nunca con más de un mes de antelación.
- Cuando se lo pidas, el banco tiene 3 días hábiles para darte por escrito lo que supone amortizar: cuánto ahorras y qué comisión pagarías.
- Si cancelas toda la hipoteca, el seguro vinculado al préstamo del que el banco es beneficiario se extingue y te tienen que devolver la parte de la prima que no se ha consumido, salvo que quieras mantenerlo con otro beneficiario.
Reducir cuota o reducir plazo
Cuando amortizas una parte, el banco te deja elegir entre dos opciones:
- Reducir la cuota: mantienes los años que te quedan, pero pagas menos cada mes.
- Reducir el plazo: sigues pagando la misma cuota, pero terminas antes.
En las dos ahorras intereses, pero no la misma cantidad.
Ejemplo con números
Te quedan 150.000,00 € por pagar a 20 años, con un TIN del 3 %, y adelantas 20.000,00 €:
| Cuota mensual | Te quedan | Intereses por pagar | Te ahorras | |
|---|---|---|---|---|
| Sin amortizar | 831,90 € | 20 años | 49.655,14 € | — |
| Reducir cuota | 720,98 € | 20 años | 43.034,45 € | 6.620,68 € |
| Reducir plazo | 831,90 € | 16 años y 7 meses | 35.055,24 € | 14.599,90 € |
Con los mismos 20.000,00 €, reducir el plazo te ahorra 7.979,21 € más de intereses que reducir la cuota, y terminas de pagar 3 años y 5 meses antes. A cambio, reducir la cuota te deja 110,92 € más libres cada mes.
El ahorro no incluye la posible comisión por amortizar, que te explicamos más abajo.
Qué opción te conviene
Reducir el plazo suele ser mejor si:
- Tu cuota ya es cómoda y no necesitas más margen cada mes.
- Quieres pagar los menos intereses posibles.
- Te gustaría terminar la hipoteca antes de jubilarte.
Reducir la cuota puede ser mejor si:
- La cuota te aprieta o tus ingresos van a bajar.
- Tienes una hipoteca variable y te preocupa que el euríbor suba.
- Prefieres tener más dinero libre cada mes, aunque ahorres menos a la larga.
Antes de amortizar, comprueba también que te queda un colchón para imprevistos: el dinero que das al banco no lo recuperas si luego lo necesitas. Y si tienes ahorros que te rentan más que el TIN de tu hipoteca (después de impuestos), quizá no te compense adelantar.
Comisiones por amortizar en 2026
En las hipotecas firmadas desde el 16 de junio de 2019, la ley pone estos máximos. En ningún caso pueden superar la pérdida financiera real del banco:
| Tipo de hipoteca | Comisión máxima |
|---|---|
| Variable | 0,15 % durante los 5 primeros años o 0,25 % durante los 3 primeros (según tu contrato). Después, nada |
| Fija (o tramo fijo de una mixta) | 2 % durante los 10 primeros años y 1,5 % después |
| Paso de variable a fija (novación o subrogación) | 0,05 % durante los 3 primeros años. Después, nada |
En el ejemplo, adelantar 20.000,00 € costaría como mucho 50,00 € en una variable durante los 3 primeros años, o 400,00 € en una fija durante los 10 primeros. Mira lo que dice tu contrato: muchos bancos cobran menos o nada.
Entre finales de 2022 y el 31 de diciembre de 2024 no se podían cobrar comisiones por amortizar hipotecas variables. Esa medida terminó, y en 2026 vuelven a aplicarse los límites de la tabla. Si tu hipoteca es anterior al 16 de junio de 2019, las comisiones son las que fije tu escritura, dentro de los límites de la ley de entonces.
La deducción por vivienda (hipotecas anteriores a 2013)
Si compraste tu vivienda habitual antes del 1 de enero de 2013 y ya te aplicabas la deducción, puedes seguir deduciendo lo que pagas de hipoteca, con una base máxima de 9.040 € al año. Por eso, si este año todavía no llegas a esa cifra, adelantar dinero puede darte algo más de deducción. Si ya llegas, lo que adelantes de más no deduce.
Cómo hacerlo, paso a paso
- Pide a tu banco la simulación de la amortización con las dos opciones. Tiene 3 días hábiles para dártela.
- Comprueba la comisión y que el cálculo coincide con lo que dice tu contrato.
- Elige reducir cuota o plazo y haz el ingreso.
- Pide el nuevo cuadro de amortización para ver que se ha aplicado bien.
Con el simulador de hipoteca puedes ver la cuota y los intereses de tu hipoteca con distintos importes y plazos, y la guía de novación y subrogación te explica cómo mejorar sus condiciones.