El contrato de arras es un contrato privado que firman comprador y vendedor antes de la escritura pública. El comprador entrega una cantidad de dinero (las arras o señal) para reservar la vivienda, y ambos se comprometen a firmar la compraventa en un plazo determinado. Ese dinero se descuenta después del precio.
Los tres tipos de arras
No todas las arras funcionan igual. El contrato tiene que decir claramente de qué tipo son:
Arras penitenciales. Son las más habituales en la compra de vivienda. Permiten a cualquiera de las partes echarse atrás a cambio de un precio, como dice el artículo 1454 del Código Civil:
- Si desiste el comprador, pierde las arras que entregó.
- Si desiste el vendedor, tiene que devolverlas duplicadas: lo que recibió más otro tanto.
Arras confirmatorias. Son una simple señal, un pago a cuenta del precio que confirma el compromiso. No permiten echarse atrás: si una parte incumple, la otra puede exigir que se cumpla el contrato o resolverlo, y en ambos casos reclamar los daños.
Arras penales. Funcionan como una penalización por incumplir: la parte que incumple pierde las arras (o las devuelve dobladas). La parte que sí cumple puede quedarse con esa penalización o exigir que se firme la venta, pero solo puede pedir las dos cosas a la vez si el contrato lo dice claramente.
Si el contrato no deja claro que las arras son penitenciales, lo habitual es que se entiendan como confirmatorias. Por eso conviene que diga expresamente que son arras penitenciales del artículo 1454 del Código Civil.
Ejemplo con números
Una vivienda de 250.000,00 € con unas arras penitenciales del 10 %, es decir, 25.000,00 €:
| Qué pasa | Resultado |
|---|---|
| Se firma la escritura | El comprador paga los 225.000,00 € restantes |
| El comprador se echa atrás | Pierde los 25.000,00 € que entregó |
| El vendedor se echa atrás | Devuelve 50.000,00 €: los 25.000,00 € recibidos y otros 25.000,00 € |
Cuánto se paga de arras
La ley no fija ninguna cantidad: es lo que acuerden las partes. Lo más habitual es alrededor del 10 % del precio. Ten en cuenta que, además de las arras, necesitarás tener ahorrado el resto de la entrada y los gastos de la compra. Te lo explicamos en la guía de gastos de compra de una vivienda.
Qué debe incluir el contrato
- Las partes, con sus datos y sus documentos de identidad.
- La vivienda: dirección, referencia catastral y datos del Registro de la Propiedad.
- El precio total y cómo se pagará.
- El importe de las arras y su tipo, citando el artículo 1454 si son penitenciales.
- La fecha límite para firmar la escritura y la notaría.
- Las cargas: si la vivienda tiene hipoteca u otras deudas, cómo y cuándo se cancelarán.
- Quién paga los gastos. Si no se dice nada, el Código Civil reparte así los de notaría: el vendedor paga el otorgamiento de la escritura y el comprador, la primera copia y lo posterior a la venta.
- Una cláusula de financiación, si necesitas hipoteca.
La cláusula de financiación
Si firmas unas arras penitenciales y después el banco no te concede la hipoteca, en principio pierdes las arras. Para evitarlo, pide que el contrato incluya una condición de financiación: si en un plazo determinado no consigues la hipoteca, el contrato queda sin efecto y te devuelven las arras.
Antes de firmar, conviene saber cuánto te prestará el banco. Te lo explicamos en la guía ¿cuánta hipoteca puedo pedir?.
Antes de firmar las arras
- Pide una nota simple en el Registro de la Propiedad para comprobar quién es el propietario y si la vivienda tiene cargas (hipotecas, embargos…).
- Comprueba que el vendedor está al día con el IBI y la comunidad de propietarios.
- Calcula tu hipoteca antes de comprometer tus ahorros.
- Si tienes dudas, pide que un abogado o un notario revise el contrato: es un documento privado, pero las consecuencias de firmarlo mal pueden ser de miles de euros.
Con el simulador de hipoteca puedes calcular la cuota con el precio de la vivienda y tu entrada, y ver qué parte de tus ingresos se llevaría.