Una hipoteca no está escrita en piedra. Si el euríbor sube, si te ofrecen un tipo mejor o si quieres pasar de variable a fija, tienes tres caminos: renegociar con tu banco, llevarte la hipoteca a otro o cancelarla con un préstamo nuevo. Cada uno tiene costes distintos.
Novación: cambiar las condiciones con tu banco
La novación es un acuerdo con tu propio banco para modificar la hipoteca: bajar el diferencial, cambiar de variable a fija, ampliar o reducir el plazo… Se formaliza ante notario y se inscribe en el registro.
- Ventaja: no cambias de banco ni de productos vinculados.
- Inconveniente: dependes de que tu banco quiera mejorar las condiciones.
Subrogación de acreedor: llevarte la hipoteca a otro banco
En la subrogación de acreedor, otro banco “compra” tu hipoteca y te ofrece mejores condiciones. El procedimiento está regulado:
- El nuevo banco te hace una oferta vinculante.
- Se notifica a tu banco actual, que tiene 15 días naturales para igualarla.
- Si no la iguala, se firma la subrogación ante notario.
Es una buena forma de presionar a tu banco: muchas veces iguala la oferta para no perderte como cliente.
Subrogación de deudor
No hay que confundirla con la anterior. La subrogación de deudor se produce cuando compras una vivienda y asumes la hipoteca que tenía el vendedor, con el visto bueno del banco. Es habitual en obra nueva, con la hipoteca de la promotora.
Comisiones máximas (hipotecas firmadas desde junio de 2019)
| Operación | Comisión máxima |
|---|---|
| Amortizar anticipadamente una hipoteca variable | 0,25 % los 3 primeros años o 0,15 % los 5 primeros años (según el contrato); después, 0 |
| Pasar de variable a fija (novación o subrogación) | 0,05 % los 3 primeros años; después, 0 |
| Amortizar anticipadamente una hipoteca fija | 2 % los 10 primeros años; 1,5 % después |
En ningún caso la comisión puede superar la pérdida financiera real del banco. Las hipotecas anteriores a junio de 2019 se rigen por lo que diga su contrato y la normativa de entonces.
¿Te conviene pasar de variable a fija?
Ejemplo: te quedan 150.000 € y 20 años de hipoteca variable con un diferencial del 0,75 %.
| Tipo | Cuota mensual | |
|---|---|---|
| Variable con el euríbor de octubre de 2026 (3,239 %) | 3,989 % | 908,10 € |
| Fija ofrecida al 3,5 % | 3,5 % | 869,94 € |
En este caso, pasar a fija ahorraría unos 38,16 € al mes con el euríbor actual y, además, eliminaría el riesgo de futuras subidas. Pero si el euríbor bajara mucho, la variable podría salir más barata. Compara siempre la cuota con varios escenarios de euríbor.
Antes de firmar
- Pide la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) con todas las condiciones.
- Compara la TAE, no solo el tipo de interés: incluye comisiones y seguros vinculados.
- Revisa qué productos vinculados te exige el nuevo banco (nómina, seguros…) y cuánto cuestan.
- Calcula cuánto te ahorras en total y en cuántos meses compensas los gastos del cambio.
Puedes comparar la cuota de tu hipoteca con distintos tipos y escenarios de euríbor en el simulador de hipoteca.